A Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, trouxe mudanças significativas para o setor imobiliário. Com a introdução de novos tributos e alterações na base de cálculo das operações, torna-se essencial reavaliar a viabilidade das holdings imobiliárias como instrumento de planejamento tributário. 

Nova Estrutura de Tributação 

Até então, as receitas de locação e venda de imóveis eram tributadas exclusivamente por tributos federais, como PIS, COFINS, IRPJ e CSLL. Com a Reforma Tributária, essas operações passam a estar sujeitas a dois novos tributos: 

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – Substitui o PIS e a COFINS, mantendo a arrecadação na esfera federal. 
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – Substitui o ICMS e o ISS, sendo de competência estadual e municipal. 

Essa mudança representa um aumento potencial da carga tributária sobre as operações imobiliárias, que passam a ser tributadas não apenas na esfera federal, mas também por estados e municípios. 

Alíquotas Aplicáveis 

A alíquota total combinada de CBS e IBS está estimada em 26,5%. No entanto, a LC 214/2025 prevê reduções para algumas atividades do setor imobiliário: 

• Receita de locação: Redução de 70%, resultando em uma alíquota efetiva de 7,95%. 
• Venda de imóveis: Redução de 50%, resultando em uma alíquota efetiva de 13,25%. 

Além disso, foram instituídos mecanismos de redução da base de cálculo, incluindo: 

 Redutor de ajuste – Permite deduzir o custo de aquisição do imóvel e o valor do ITBI, reduzindo a base de cálculo do IBS e da CBS nas operações de venda. 
 Redutor social – Prevê a dedução de R$ 100.000 para imóveis novos, R$ 30.000 para lotes residenciais e R$ 600 para locações residenciais, valores que serão atualizados mensalmente pelo IPCA. 

Regime de Transição para Contratos Anteriores 

A LC 214/2025 estabelece um regime de transição para contratos firmados antes da sua publicação: 

• Locações residenciais – Durante o período de transição, as receitas de locação firmadas antes da LC 214 continuarão sujeitas a uma alíquota reduzida de 3,65% até 31/12/2028 ou até o término do contrato. 
• Locações comerciais – O regime de transição será aplicável até o fim do prazo contratual, desde que os contratos tenham sido firmados antes da publicação da LC 214 e registrados em cartório até 31/12/2025. 

Diante disso, recomenda-se que os contribuintes que possuem contratos em vigor avaliem a necessidade de registrá-los em cartório ou apresentá-los à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, conforme regulamentação futura. 

Impacto para Pessoas Físicas 

A nova legislação também altera as regras para tributação de pessoas físicas que realizam operações imobiliárias. Aquelas que atenderem a determinados critérios passarão a ser tratadas como contribuintes regulares do IBS e CBS: 

 Locação de mais de três imóveis, com receita anual superior a R$ 240.000. 
 Venda de mais de três imóveis distintos no mesmo ano. 
 Venda de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à venda. 

A intenção do legislador foi desestimular a utilização de pessoas físicas para operações imobiliárias de grande porte sem a constituição de pessoa jurídica. No entanto, pequenos locadores e vendedores ocasionais continuam isentos desses tributos. 

Considerações Finais 

A Reforma Tributária representa uma mudança profunda no cenário fiscal das holdings imobiliárias e exige planejamento estratégico por parte dos investidores e empresários do setor. A correta estruturação jurídica e tributária será fundamental para garantir a continuidade das operações com eficiência fiscal e segurança jurídica. 

Diante desse novo cenário, é recomendável que empresas e investidores imobiliários revisem seus modelos operacionais e busquem assessoria especializada para avaliar os impactos das novas regras e identificar as melhores estratégias para adaptação ao novo regime tributário.