A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, estabelece mudanças significativas na tributação das operações imobiliárias realizadas por pessoas físicas, especialmente aquelas que atuam de forma habitual nesse tipo de operação.

Antes da reforma, a renda de aluguéis de pessoas físicas era tributada exclusivamente pelo Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas progressivas de até 27,5%. Com a nova legislação, o panorama muda com a possível incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) (estadual/municipal) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) (federal).

Critérios de Enquadramento como Contribuinte (Locador/Vendedor Habitual)

A Lei Complementar nº 214/2025 define critérios objetivos para que uma pessoa física seja considerada contribuinte regular do IBS e da CBS, caracterizando o que é chamado de “locador habitual” ou o exercício de uma “atividade econômica”.

Locação de Imóveis (Locador Habitual)

A pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS (além do IRPF) quando atinge determinados padrões de atividade econômica:

Venda de Imóveis

Na venda de imóveis, o IBS e a CBS incidirão se a operação caracterizar habitualidade, conforme os seguintes critérios:

Aluguel por Temporada

As pessoas físicas que realizam aluguéis por temporada, devem observar os mesmos limites estabelecidos aos aluguéis tradicionais, para enquadramento ou não como contribuinte do IBS e CBS. A única diferença é que a tributação dos aluguéis por temporada será mais elevada, pois a redução da base de cálculo será inferior à redução aplicada aos aluguéis tradicionais, como veremos a seguir.

Carga Tributária e Redutores Aplicáveis à Pessoa Física

Para as pessoas físicas que se enquadram como contribuintes do IBS/CBS, a tributação é adicionada ao IRPF, que é calculado com base nas alíquotas progressivas, podendo chegar a 27,5%.

Fiscalização e o Fim da Informalidade

A era das locações informais está chegando ao fim. A reforma introduz ferramentas que visam praticamente extinguir as locações informais:

• Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB): Conhecido como o “CPF dos imóveis”, o CIB é um registro único integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) que centralizará dados de todos os imóveis (matrículas, características, valores de referência e informações fiscais).
• Fiscalização Automatizada: A Receita Federal informou que, a partir de 2026, haverá um sistema automatizado cruzando o CIB, Sinter, DIMOB, e as declarações de Imposto de Renda de locadores e locatários. Se o locatário declarar o aluguel pago no IR e o locador não, a omissão será detectada.
• Penalidades: O locador pessoa física que não declarar o aluguel está sujeito a multa de ofício de até 75% do imposto devido, além de juros, podendo chegar a 150% em casos de fraude reincidente.

Necessidade de Compliance e Planejamento

Para o investidor pessoa física, as novas regras exigem um gerenciamento mais profissional de sua carteira.

• Novas Obrigações: O locador que se tornar contribuinte do IBS/CBS deverá emitir nota fiscal eletrônica e realizar a apuração mensal desses tributos.
• Gestão de Custos: Será fundamental controlar recibos, despesas dedutíveis e créditos (como IPTU e taxas de condomínio) para garantir que o imposto não seja pago sobre valores que não representam receita.
• Mitigação de Riscos: A grande lição da reforma é que o planejamento e a assessoria contábil especializada são vitais para simular os cenários e garantir a conformidade fiscal, mitigando o risco de autuações e multas pesadas.

A implementação da reforma é gradual (início das regras em 2026, CBS em 2027, e IBS definitivo em 2033), dando tempo para que os proprietários se planejem, mas exigindo o acompanhamento contínuo das alterações.

Os efeitos financeiros para pessoas físicas que atendem às condições para pagar IBS e CBS nas operações imobiliárias serão percebidas efetivamente a partir de 01/01/2027. Avaliar a criação de uma holding imobiliária torna-se uma estratégia essencial nesse novo cenário.

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