Introdução

Tenho visto muitas postagens e matérias circulando na internet sobre mudanças na tributação sobre aluguéis de imóveis, alguns alertando sobre um possível aumento de fiscalização sobre essas operações por parte da Receita Federal do Brasil (RFB).

Também estão em alta notícias sobre a criação de um novo cadastro para imóveis, o CIB, que está sendo apelidado de “CPF dos imóveis” e que será utilizado pela RFB para intensificar a fiscalização sobre rendimentos de aluguel.

CIB! Quando, onde e por quê?

A maioria das informações que circularam recentemente, ou pelo menos as que viralizaram, dão conta de que o CIB foi criado recentemente, mais precisamente com a IN RFB 2.275, de 15/08/2025. Não é bem assim.

Há um movimento antigo, inaugurado em 2016, com a intenção de aprimorar a gestão de informações sobre imóveis urbanos e rurais, e que se estende até os dias atuais. Para ilustrar o histórico acerca desse tema, elaborei a linha do tempo a seguir.

A referência inicial foi a criação, em 05/2016, do SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), que é uma ferramenta de gestão pública para integrar, “em um banco de dados espaciais, o fluxo dinâmico de dados jurídicos produzidos pelos serviços de registros públicos ao fluxo de dados fiscais, cadastrais e geoespaciais de imóveis urbanos e rurais produzidos pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios”.

Apesar do CIB ter ganhado relevância recentemente, ele surgiu no contexto normativo em 06/2021 (IN RFB 2.030), com o objetivo amplo de agregar “informações cadastrais das unidades imobiliárias rurais e urbanas, públicas ou privadas, inscritas nos respectivos cadastros de origem, localizadas no território nacional, em seu subsolo, no mar territorial ou em zona econômica exclusiva”.

A utilização inicial do CIB ocorreu para imóveis rurais, cujo número de cadastro na RFB, até então, era o NIRF (Número do Imóvel na Receita Federal). Em 08/2021, a RFB substituiu o NIRF pelo CIB.

Essa mudança pôde ser observada na apresentação da Declaração de IR do ano de 2021, apresentada em 2022, que já indicava o campo “CIB” para imóveis rurais, conforme figura abaixo:

Dito isso, fica claro que a Reforma Tributária, mais especificamente a LC 214 de 16/01/2025, não criou o CIB.

Contudo, apesar de não ter criado o CIB, a LC 214 o invocou para o ambiente tributário, estabelecendo prazos para que as administrações tributárias (federal, estadual e  municipal), bem como os cartórios, passem a utilizar o CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais.

Com isso, os imóveis passarão a contar com um cadastro único e nacional, o CIB, em paralelo aos diversos cadastros já existentes (Matrícula no Cartório, Cadastro Imobiliário para IPTU, CAR, INCRA etc.).

Tributação sobre aluguéis e controles atuais

As pessoas físicas que possuem rendimentos de aluguel já estão sujeitas ao pagamento do Imposto de Renda (IR), salvo quando os valores são alcançados pelo limite de isenção.

Isso vale também para as pessoas jurídicas, inclusive holdings imobiliárias, que possuem receitas de aluguel. Sobre essas receitas incidem vários tributos: PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.

Além disso, independente do CIB, a RFB já possui várias formas de cruzar informações de operações imobiliárias:

• DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias): obrigação acessória apresentada anualmente pelas imobiliárias e outras pessoas jurídicas, referente a diversas operações como imóveis, como aluguéis, compra e venda, loteamento etc.
• DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias): obrigação acessória apresentada pelos cartórios sobre as operações com imóveis, como compra e venda, permuta etc.
• EFD-Reinf (antiga DIRF): quando pessoas jurídicas pagam aluguéis a pessoas físicas, devem prestar essa informação à RFB mensalmente.
• Declaração de IRPF: as pessoas físicas que pagam aluguéis a outras pessoas físicas devem informar devem prestar essa informação anualmente em campo próprio da Declaração de IR. Como trata-se de uma despesa não dedutível, muitas pessoas deixam de preencher esse campo na Declaração de IR.  

Além disso, a RFB possui acesso ao montante de movimentação financeira das pessoas físicas e jurídicas em instituições financeiras, que permite o cruzamento entre o volume declarado/tributado e volume movimentado.

Afinal, qual o impacto do CIB na tributação dos aluguéis?

Expressamente, a LC 214 dispõe que poderá utilizar os dados do CIB para determinação do “valor de referência”, que, em alguns casos poderá ser utilizado como base de cálculo para tributação do IBS e CBS, os novos tributos criados pela Reforma Tributária.

Em primeira análise, pode-se pensar que o valor de referência de um imóvel não é suficiente para identificar-se o valor “razoável” do aluguel, pois este depende de outros parâmetros.

Contudo, o CIB e o SINTER, pretendem registrar informações detalhadas como “dados cadastrais, geoespaciais, fiscais e jurídicos”. Esses dados, combinados com informações de mercado, permitirão que os Fiscos verifiquem se determinado valor de aluguel está compatível com aquele o que foi oferecido à tributação ou se há indícios de sonegação.

Nesse contexto, um cadastro único e completo, cujo número pode ser vinculado em todas as operações imobiliárias e por todos os órgãos de fiscalização, permitirá o cruzamento mais ágil de informações, a identificação de rendimentos de aluguéis não declarados ou até mesmo a identificação de aluguéis subavaliados com o objetivo de escapar da tributação.

Entendo que a fiscalização sobre as operações de compra e venda de imóveis serão impactadas mais rapidamente pela utilização do CIB. Já a fiscalização sobre os rendimentos de aluguel dependerá da adaptação de outras obrigações acessórias, que certamente será realizada em muito breve.

O CIB trará impacto no ITCMD, ITBI e IPTU?

O Ministério da Fazenda emitiu, no dia 10/09/2025, um esclarecimento esquivando-se de qualquer interferência nesses tributos, pois eles são de competência estadual e municipal.

De fato, a RFB não tem competência sobre esses tributos, contudo, com a existência de um cadastro único, tanto Estados quanto Prefeituras poderão utilizar os dados disponíveis para determinar as bases de cálculos desses tributos e auxiliar na fiscalização e combate à sonegação.

A celebração de convênios e acordos de cooperação já está previstas nas normas do CIB e, portanto, não haverá obstáculos no compartilhamento de informações entre União, Estados, Prefeituras e Cartórios.

Tributação sobre aluguéis na Reforma Tributária

As empresas que realizam operações de imóveis, compra e venda, aluguéis e outras, serão amplamente impactadas com a Reforma Tributária, para as quais foram estabelecidas regras específicas.

Há inclusive situações em que as pessoas físicas que realizam operações com imóveis, podem ser obrigadas a recolher o IBS e CBS.

Sobre esse tema, escrevi um artigo específico que está disponível no Blog: Reforma Tributária e o Impacto nas Holdings Imobiliárias.

Considerações finais

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) representa um passo relevante na modernização da gestão tributária no Brasil. Ainda que não tenha sido criado pela Reforma Tributária, a sua integração com o novo sistema (IBS e CBS) amplia o potencial de fiscalização e de cruzamento de dados entre União, Estados, Municípios e cartórios.

Para o contribuinte, especialmente aquele que possui rendimentos de aluguel, o cenário aponta para um ambiente de maior transparência e controle. Se, por um lado, isso pode gerar receio quanto ao aumento da fiscalização, por outro, contribui para reduzir a informalidade e a concorrência desleal.

A mensagem central é clara: quem já cumpre corretamente suas obrigações não terá impacto negativo. No entanto, aqueles que omitem ou subavaliam rendimentos tendem a enfrentar um monitoramento cada vez mais rigoroso.

O momento é oportuno para que proprietários e empresas revejam seus processos de apuração e declaração de rendimentos, de forma a alinhar-se à nova realidade. Afinal, mais do que um “CPF dos imóveis”, o CIB é um instrumento que reforça a busca por justiça fiscal e eficiência na tributação do setor imobiliário.

Um bom planejamento é essencial para buscar a tributação menos onerosa dentre aquelas que a legislação tributária dispõe.

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