Está previsto para o dia 03/10/2025, o início de um julgamento importante envolvendo essa matéria. Trata-se do Tema 1.348 do STF, que ganhou destaque nas redes sociais nos últimos dias em razão de um Parecer da Procuradoria Geral da República (PGR) favorável aos contribuintes.

Diante disso, no artigo de hoje trarei alguns aspectos relevantes sobre a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital social de pessoas jurídicas com imóveis. O assunto será abordado de maneira prática e didática, para que você consiga entender o verdadeiro impacto nos seus negócios.

Aspectos gerais do ITBI

O ITBI é um tributo de competência municipal, cobrado quando ocorre a transferência onerosa de imóveis, bem como de direitos reais sobre imóveis.

Alguns pontos importantes:

• Quem cobra? O município onde o imóvel está localizado.
• Quanto custa? A alíquota varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 3%.
• Sobre o que incide? Sobre o valor da transação, segundo decisão do STJ. Esse é ponto com controvérsias, porque é comum as prefeituras questionarem o valor da transação quando entendem que não corresponde ao valor de mercado.
• Quando não incide? A Constituição Federal de 1988 (CF/88) prevê algumas hipóteses de imunidade, como veremos a seguir.

ITBI e a integralização de capital com imóveis

Como estratégia de planejamento sucessório, tributário e patrimonial, é bastante comum que um sócio decida integralizar sua participação em uma empresa utilizando imóveis.

Ou seja, em vez de aportar dinheiro, ele transfere um ou mais imóveis para o patrimônio da sociedade, como forma de compor o capital social.

Essa operação é classificada com uma “transmissão onerosa”. Portanto, em regra, estaria sujeita ao ITBI.

Contudo, há uma previsão no Artigo 156, § 2º, inciso I, da CF/88, que prevê um caso em que o ITBI não incide. Essa não incidência prevista na CF/88 é chamada de “imunidade constitucional”.

Trata-se da “transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.

Empresas SEM atividade imobiliária preponderante (Não incidência do ITBI)

Caso a empresa que esteja recebendo os bens imóveis como integralização de capital social, NÃO POSSUA a atividade imobiliária (compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil) ou, ainda que possua, essa atividade NÃO SEJA PREPONDERANTE, ou melhor, seja inferior a 50% da receita operacional da empresa, não haverá a incidência do ITBI.

Como exemplo, a empresa representada no Comprovante de CNPJ abaixo, tem várias atividades, inclusive compra, venda e aluguel de imóveis.

Os sócios dessa empresa, que são meus clientes, integralizaram parte do seu capital social com imóveis. Não houve o recolhimento do ITBI, pois a atividade imobiliária representava apenas 10% da receita operacional da empresa, ou seja, não era preponderante.

Como nem tudo são flores no mundo tributário brasileiro, veremos adiante que, mesmo nesses casos, pode haver uma limitação a essa não incidência em relação ao valor da operação. Tratarei disso nos itens 8 e 9 desse artigo.

Empresas COM atividade imobiliária preponderante. Imóveis de reorganização societária. Incidência do ITBI.

No item anterior apresentei um caso em que não há incidência de ITBI, sem controvérsias, pelo menos em tese. Já nesse item, mostrarei uma situação inversa.

Quando uma empresa, com atividade imobiliária preponderante, recebe imóveis decorrentes de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão ou extinção), para integralização do capital, haverá a incidência do ITBI, sem dúvida.

Empresas COM atividade imobiliária preponderante. Imóveis de “operações tradicionais”.

O ponto principal da discussão do Tema 1.348 reside na operação mais comum: pessoas físicas que possuem imóveis, adquiridos por si ou recebidos em herança, criam uma empresa e transferem os imóveis para ela como integralização do capital.

Os imóveis não têm qualquer relação com processos de fusão, incorporação, cisão ou extinção.

Muitas vezes as empresas criadas têm atividade 100% imobiliária, pois irá administrar os aluguéis dos imóveis ou realizar operações de compra e venda. Esse é o modelo mais eficiente sob a ótica tributária, na maioria dos casos, e por isso muito utilizado.

Atualmente os municípios entendem que devem cobrar o ITBI nesses casos. As legislações municipais são taxativas quanto a isso.

O texto do Código Tributário Nacional (CTN), cuja redação é anterior a CF/88, dá fundamentos para que as legislações municipais estabeleçam a cobrança.

AGORA QUE VEM A CONFUSÃO. A PARTE DIFÍCIL DE ENTENDER.

A interpretação do CF/88: “salvo se, nesses casos”

Há duas teses possíveis. Para explicar preciso fatiar o texto da CF/88 que mencionei, conforme ilustração a seguir.

A primeira tese, favorável aos contribuintes, interpreta que não incide ITBI na transmissão de bens imóveis em geral (parte 1 do texto) para integralização de capital social, mesmo que para empresas com atividade imobiliária preponderante.

Essa tese, sustenta que apenas a transmissão bens imóveis frutos de reorganização societária (parte 2 do texto), para empresas com atividade imobiliária preponderante, devem sofrer a incidência do ITBI. O “salvo se”, refere-se a apenas à “parte 2 do texto”.

A propósito, o Parecer da PGR foi favorável a essa primeira tese, que, se prevalecer, beneficiará as pessoas físicas com patrimônio imobiliário que pretendem usar empresas como mecanismo de planejamento sucessório, tributário e patrimonial.

Na segunda tese, defendida pelos municípios, a atividade imobiliária preponderante deve ser observada em qualquer caso de transmissão de imóveis por integralização de capital social.

De acordo com essa segunda tese, não interessa se o imóvel foi adquirido tradicionalmente pelo sócio da empresa ou se o imóvel é decorrente de alguma reorganização societária. Se a empresa que recebe o imóvel tiver atividade imobiliária preponderante, deve haver a incidência do ITBI.

Aguardemos as cenas dos próximos capítulos para saber qual será a decisão do STF no Tema 1.348.

Mas calma, tem mais!

O valor de transferência dos imóveis e a possível incidência de Imposto de Renda (IR)

Ainda que a tese favorável aos contribuintes prevaleça, quando do julgamento do Tema 1.348 do STF, a imunidade poderá ser limitada a um valor específico. Vamos entender melhor.

Quando da integralização de capital social de empresas com imóveis, com raras exceções, o valor indicado no Contrato Social para os imóveis é aquele constante na Declaração de IR da pessoa física, ou seja, o custo de aquisição.

Isso ocorre porque essa transação de transferência da pessoa física para uma pessoa jurídica pode implicar na incidência de IR, caso fique configurado “ganho de capital”, se o valor atribuído ao imóvel for um valor superior ao custo de aquisição.

A legislação de IR prevê que a pessoa física pode escolher se adota o valor de aquisição ou outro valor (de mercado, por exemplo) no momento de transferir o imóvel para pessoa jurídica como integralização de capital.

Apesar de haver exceções, a escolha mais comum é o valor de aquisição, pois a incidência de IR sobre ganho de capital é elevada, varia entre 15% e 22,5%.

É aí que entra o Tema 796 do STF.

Tema 796 do STF. Base de cálculo (Ato 1)

Considerando que o valor dos imóveis indicado pelos sócios na integralização do capital social costuma ser inferior ao valor de mercado dos imóveis, surgiu a tese segundo a qual deve haver a incidência do ITBI sobre a diferença entre esse valor e o valor de mercado dos imóveis transferidos. Essa diferença não estaria, portanto, abrigada na imunidade.

Essa discussão chegou ao STF, objeto do Tema 796. Em agosto/2020, a decisão que prevaleceu foi que a imunidade do ITBI na integralização de capital social com bens imóveis não se aplica à parcela do valor do imóvel que exceder o capital integralizado.

Mais recentemente, o STF foi instado a se manifestar novamente. Em 06/2025, o Ministro Flávio Dino, confirmou essa tese.

Diante disso, as prefeituras têm cobrado o ITBI, no mínimo, sobre a diferença entre o valor indicado na integralização do capital e o valor de mercado dos imóveis transferidos.

Imagine que um sócio integraliza R$ 300 mil em capital social usando um imóvel que vale R$ 500 mil:

• Até R$ 300 mil, não há cobrança de ITBI (imunidade);
• Sobre os R$ 200 mil excedentes, os municípios estão exigindo o pagamento do ITBI.

Pensa que acabou? O “primo pobre” do judiciário em Brasília também tem voz.

Tema 1.113 do STJ. Base de cálculo (Ato 2)

Para apimentar as discussões, em 03/2022 o STJ fixou tese sobre a base de cálculo do ITBI de maneira abrangente, não apenas em relação à integralização de capital social com imóveis.

A discussão girou em torno do Artigo do 38 do CTN. Sobre o ITBI, esse artigo estabelece que “a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”

As teses fixadas pelo STJ no Tema 1.113 foram:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.

Teria o valor atribuído no Contrato Social para os imóveis a tal presunção de que é condizente ao valor de mercado? O STJ não tratou desse caso especificamente.

Apesar dessa tese, as prefeituras têm sido rigorosas em buscar o valor de mercado dos imóveis como base de cálculo do ITBI. Isso tem alimentado o judiciário em mais discussões sobre o tema.

Conclusão: um quebra-cabeças.

Há uma frase que é atribuída ao ex-ministro Pedro Malan, que diz: “No Brasil, até o passado é incerto.”

Mesmo tendo mostrado aqui decisões dos tribunais superiores, as discussões sobre tema ainda não se esgotaram.

Se você pretende transferir imóveis para uma pessoa jurídica como integralização de capital social, monte o quebra-cabeças com as perguntas da figura acima, avalie cenários ponderando ganho pelo risco, busque bons profissionais e faça um bom planejamento.

Quer aprender mais?

No canal Imposto em Foco, eu explico como esses tributos aparecem no dia a dia: em aluguéis, investimentos, heranças, criptos e muito mais.

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